Новости Обзоры Тесты Форум

Главная | Подробно о | Как купить землю

Как известно в жизненную программу настоящего мужчины входит постройка дома. Однако прежде чем строить дом под него необходимо купить земельный участок. В том, как купить землю так, чтобы потом не было мучительной больно, мы и попробуем разобраться.


Как оформить купленную землю в собственность

Покупка земли составляет помимо огромных денежных затрат и бумажную волокиту, которая очень утомляет и процесс которой может растянуться на долгие месяцы, а то и годы.

Чтобы понять, как купить землю, для начала следует выяснить, к какой категории земель относится подходящий участок, проверить, возможно ли в принципе изменение его категории, поскольку особо ценные земли сельскохозяйственного назначения или лесного фонда не разрешат переводить под строительство, если есть альтернатива в виде менее ценных земель. Для этого надо выяснить кадастровую стоимость облюбованного участка или оплатить кадастровую оценку, если она еще не была сделана.

Одновременно выясняется, кто владелец участка и каковы его обременения. Идеальная ситуация, когда площадка находится в частной собственности, участок сформирован и собственник готов его продать. Но такое встречается редко. Как правило, сельхозпредприятие владеет землей по праву постоянного пользования либо земельные угодья находятся в общей долевой собственности у бывших колхозников. Этот случай самый сложный. Чтобы получить интересующий участок, сначала надо приобрести право собственности на абстрактную земельную долю, а затем сформировать его (при необходимости провести межевание всего массива земель), выделить его в натуре, провести кадастровый учет, согласовать его расположение с другими пайщиками, определить суммы компенсации им за то, что после изъятия этого инвестиционно-привлекательного участка стоимость их владений уменьшится.

Чтобы зарегистрировать право собственности на участок, выделенный в натуре в счет земельной доли, надо предоставить в регистрирующий орган планы всех вновь созданных на его месте земельных участков, письменное соглашение всех сособственников о разделе и о перераспределении долей. Скорее всего, для этого придется инициировать судебный процесс, так как во внесудебном порядке редко удается достигнуть соглашения по всем вопросам со всеми сособственниками. После заключения сделки купли-продажи и выделения в натуре участка сельхозземель надо заняться изменением его категории.

Процедура изъятия государством участка из массива земель с последующим предоставлением инвестору хотя довольно длительная и, как правило, сопровождается возмещением потерь сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства, тем не менее, хороша тем, что изменение категории земель и предоставление участка происходят одновременно. Ее отличие состоит в том, что при изъятии помимо потерь сельхозпроизводства или лесного хозяйства компенсации, как правило, подлежат и убытки землепользователей (землевладельцев). Ее сумма определяется в ходе переговоров и зависит от аппетитов землепользователя, в то время как размер возмещения безвозвратной утраты сельскохозяйственной или лесной земли (потери) обсуждению не подлежит.

Для расчета потерь сельскохозяйственного производства используется стоимость освоения такой же площади новых земель с учетом проведения на них мероприятий по окультуриванию и повышению плодородия почв до уровня плодородия изымаемых земель (по кадастровой оценке) исходя из существующих нормативов в зависимости от типа почвы изымаемого участка. Потери лесного хозяйства определяются исходя из капитализированного рентного дохода от использования участка лесного фонда, который рассчитывается по группам древесных пород и классам продуктивности леса с учетом экологического значения и состояния участка лесного фонда, социально-экономических факторов и сроков перевода лесных земель в нелесные.

После того как участок сформирован и ему присвоен кадастровый номер, надо подготовить и собрать все документы сначала на местном, а потом на областном уровне для рассмотрения вопроса об изменении категории участка на Московском областном координационном совете по изменению категорий земель. Итогом этой длительной процедуры становится акт предоставления участка (постановление правительства) с предписанием областному Минимуществу заключить соответствующий договор аренды участка под реализацию данного инвестиционного проекта. В среднем на получение участка с изменением его категории уходит 6-12 месяцев.

В трехмесячный срок после принятия постановления об изменении категории земель и предоставлении участка инвестор должен уплатить средства на возмещение потерь сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства. Иначе они будут взысканы в судебном порядке. Предоставление инвесторам государственных и муниципальных земельных участков для строительства в собственность или аренду осуществляется либо с предварительным согласованием мест размещения предполагаемых объектов, либо без него. В первом случае предоставление участков в собственность или аренду происходит исключительно по результатам торгов (конкурса, аукциона). Во втором случае участок может быть предоставлен без торгов, но только в аренду. Выкупить его можно будет впоследствии, когда строительство будет завершено и у инвестора появится исключительное право на выкуп участка, занятого недвижимостью.

У властей есть право изъять предоставленный участок, который два года не разрабатывается, и передать его другому. С «лакомыми» участками это обычно происходит с чьей-то подачи, так что купить землю и 10 лет ждать, пока она подорожает, может не получиться. Но согласование проектной документации, которое может длиться годами, уже является разработкой участка, поскольку не строить ничего нельзя.

Как купить землю за границей

Вопросы о покупке земельного участка возникают и в тех случаях, когда вы собираетесь приобретать жилую недвижимость за рубежом. Если вовремя не обратить внимания на данный аспект сделки, позднее вы можете затратить на необходимое оформление сумму больше стоимости приобретенного дома, или вовсе лишиться покупки. Таким образом, если вам надо купить или продать земельный участок за рубежом, необходимо проанализировать экономические и правовые аспекты вопроса не менее тщательно, чем при любой сделке с недвижимостью.

Естественно, мировой кризис сказался и на земельном зарубежном рынке, но влияние кризиса определенно временное, поэтому уверенно можно утверждать, что цены на земельные участки в любом случае начнут свой рост. Другое дело - оценка инвестиционной привлекательности: не в каждом месте цена вырастет так сильно и быстро, как мечтается инвестору. При оценке инвестиционной привлекательности в каждой стране не обойтись без услуг местных специалистов, знающих всю правовую специфику, а так же постоянно отслеживающему сложившуюся на рынке ситуацию. Но и самому покупателю необходимо держать в голове список нюансов, на которые непременно стоит обратить внимание.

Сегодня приобрести недвижимость за рубежом не сложно. Объявления о продаже домов, квартир и земельных участком можно найти в интернете, на выставках, в СМИ. Но прежде, чем выбрать страну стоит обратить внимание на такой важный момент: если в стране большое количество незастроенной земли, то не факт, что в ближайшее время ее стоимость будет расти. Например, на Лазурном Берегу из-за огромного дефицита стройплощадок цены на рынке недвижимости обречены на постоянный рост, то на Кипре до сегодняшнего дня много пустырей, пригодных для возведения жилых домов. Для оценки стоит самостоятельно посетить страну и намеченный для выбора регион, чтобы объективно оценить ситуацию. О планах освоения ближайших пустошей можно узнать от местных властей, а о стоимости недвижимости - у местных риэлторов, желательно у разных. Полезно также сходить в страховую компанию, чтобы оценить стоимость страхования интересующего вас объекта. В случае высокого страхового взноса, вы можете предположить, что велика вероятность наступления в данном регионе страхового случая, что не увеличивает привлекательности выбранного региона.

Перед заключением сделки стоит уточнить все этапы процедуры, а так же стоимость оформления приобретаемой недвижимости. Зачастую сборы и налоги могут составлять существенный процент от стоимости приобретаемого участка, а вы можете оказаться не готовы к таким значительным дополнительным тратам. Также немаловажно оценить возможности проживания в данной стране покупателя, не всегда имеющаяся в собственности недвижимость позволяет посещать страну в любое желаемое время.

Процедура покупки земельного участка зачастую сложнее приобретения, например, квартиры. Стоит изучить все моменты в законодательстве, регулирующие приобретение земли иностранцами. Иногда землю не может покупать частное лицо, или ограничено целевое назначение земельного участка, который вы хотели бы приобрести. Во многих странах иностранцу, для того, чтобы стать владельцем земельного участка, необходимо разрешение властей.

В любом случае, при приобретении земли за рубежом стоит прибегнуть к услугам местных юристов и риэлторов, но и их выбор необходимо проводить тщательно. Рекомендуется обратиться за первичной консультацией в несколько фирм. Чем большим количеством знаний вы будете обладать, тем меньше вероятность наступления непредвиденной неблагоприятной для вас ситуации во время процедуры оформления земельного участка в собственность.

Как оценить землю

Естественно, для того, чтобы понять, как купить землю и не быть обманутым, нужно уметь самому правильно оценить стоимость земельных угодий.

С 1 июля 2006 года отменено лицензирование оценочной деятельности. В этой связи в Финансовой академии при Правительстве РФ прошла конференция «Новое в законодательстве об оценочной деятельности. Проблемы оценки кадастровой стоимости».

Постепенно такая форма государственного регулирования, как лицензирование деятельности компаний, отмирает. Кто, если не государство, будет регулировать работу организаций, ее соответствие действующим стандартам? Выход из создавшегося положения найден: в данном вопросе Россия решила пойти по пути цивилизованного мира, передав функции госрегулирования так называемым саморегулирующим организациям. Теперь они будут определять отношения между участниками рынка.

Норма саморегулирования будет действовать и в области оценки. Членство в саморегулирующей организации станет таким же обязательным условием работы на этом рынке, каким до сих пор являлось наличие лицензии. Пользу от данной меры должны ощутить и простые граждане: сторонники реформы полагают, что услуги оценщиков станут дешевле, а качество — выше.

Профессиональная оценка нужна при любой операции или сделке с собственностью. Работа специалиста по оценке заключается в получении обоснованной рыночной стоимости имущества, в определении его полезности с учетом сложившейся на текущий момент экономической ситуации. Данная деятельность существует в нашей стране чуть более 12 лет. По сравнению с Европой срок весьма небольшой. Многие из наших соотечественников хотя и слышали о таких специалистах, но к их услугам не прибегали. Однако потребность в оценщиках все возрастает, и рынок оценочной деятельности должен соответствовать международным стандартам, быть законодательно урегулирован.

Уже приняты в первом чтении поправки в Федеральной закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Документ установит новые правила работы российских оценщиков, а также меру их ответственности за причиненный заказчику ущерб. И хотя идут дискуссии о норме добровольности или обязательности членства оценщика в саморегулирующей организации, Конституционный суд РФ признал обязательность членства конституционным требованием.

Важную роль деятельность оценщиков играет и в земельном вопросе. В России уже введен новый земельный налог. Новшество заключается в том, что исчисляется он на основании кадастровой стоимости земельных участков, которую в свою очередь определяют с помощью кадастровых характеристик, позволяющих однозначно выделить любой участок среди других подобных и осуществить его качественную и экономическую оценку. Такой метод дает возможность наиболее дифференцированно подойти к оценке стоимости земли, учитывая состояние почвы, климатические условия, интенсивность использования и многое другое. По действующему законодательству заниматься кадастровой оценкой имеют право только юридические лица. Эти компании должны насчитывать в своем штате не менее трех специалистов-оценщиков.

Разумеется, кадастровая стоимость земли и стоимость, определенная на основании нормативно-установленной ставки, — величины разные. Во многих регионах цена земли на основании кадастровой оценки довольно высокая, а в областях с низким уровнем хозяйственного освоения земель, наоборот, низкая. Если говорить об общих цифрах, то 82 % кадастровой стоимости земель в России приходится на земли поселений, которые занимают 1,9 % территории России.

Два года назад Единый государственный реестр (ЕГР) земель содержал данные только о 13 млн. земельных участков страны, в начале же текущего года в органы Федеральной налоговой службы были переданы необходимые сведения более чем о 38 млн. В настоящее время кадастровая оценка земель на территории РФ полностью завершена. Имеющаяся в реестре информация содержит данные о местоположении, площади, категории земель, сведения о вещных правах и обременениях на каждый участок, его кадастровый номер. Кроме того, в ЕГР указаны качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия, и экономические данные, в частности кадастровая стоимость, необходимая для исчисления земельного налога. Также перечислены объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельными участками.

Новый земельный налог считают «первым шагом в реформировании системы имущественного налогообложения, перевода этой системы на экономически обоснованную стоимостную базу». Следующим актом станет введение налога на недвижимость. В основу его расчета ляжет реальная стоимость этого имущества.

Введение этого налога задача непростая. Ее реализация не ограничивается определением стоимости недвижимости. Прежде всего, необходимо сформировать единый объект недвижимости, описать его семантически и графически и только после этого можно оценивать. Кроме того, любой налог может начисляться и взиматься только при наличии эффективной системы его администрирования.

Долевая собственность

Довольно распространена ситуация, когда одно здание находится в собственности у двух и более организаций, причем одна или несколько из них – государственные. В таком случае, решив выкупить землю, предприятие может столкнуться с серьезной проблемой: землю ему отдадут только в аренду.

На первый взгляд, отказать в выкупе земельного участка местные власти не могут, так как право выбора принадлежит собственнику здания. На это указанно в пункте 2 статьи 3 Закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ, а также в пункте 3 статьи 28 Закона о приватизации от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ.

Однако распорядители государственной земли думают иначе, ссылаясь на пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса. В нем сказано, что если помещения в здании принадлежат одним организациям на праве собственности, а другим – на праве хозяйственного ведения, то они могут приобрести земельный участок под ними в аренду. Правда, эта норма является диспозитивной: другой закон может установить иные правила.

Еще на эту тему:

Как купить участок

Сколько стоит земля

Сколько стоит дом

Интересные статьи:

Мёд: полезные свойства

Полезные свойства киви

Самые полезные продукты




Добавить в закладки МоёМесто.ru Добавить на News2.ru Google YahooMyWeb Digg Technorati Delicious Забобрить эту страницу! Добавить на Newsland.ru Добавить на СМИ2 Добавить на Ваау! Добавить страницу к Mister Wong Добавить на Myscoop Добавить на NewsGrad
.
EXPERTное мнение

Не ко двору

Медицинские приборы на улице продают только мошенники

Юридическая практика
Подробно о...
Рекламодателям | Документы | Эксперты | О проекте | Наши партнёры